소비자24 열린소비자포털

신청인은 2006. 11. 13. 피신청인이 시행하고 ○○○건설이 시공한 판교A2-2BL △△아파트 201동 201호를 분양받은 후 2008. 6. 아파트가 도로보다 3.4m 낮게 시공된 사실을 알게 되어 피신청인측에 이의 제기를 하였으나, 피신청인은 1층과 2층의 분양가 차액만을 감액하겠다고 함.

가. 신청인(소비자)

신청인은 도로 지면 보다 낮은 아파트 시공으로 인해 2층이 1층 높이에 위치하게 되어 조망 및 사생활 침해를 받게 되었으므로 시세 차액 60,000,000원의 배상을 요구함.

나. 피신청인(사업자)

서고동저의 6.5m 고저차의 대지형태에 따라 단지 주진입로, 통행, 옥외공간 조성 등을 고려하여 단지조성고를 고저차의 중간높이로 설계하여 신청인의 201동은 전면 도로보다 3.4m 낮게, 동측 단지 끝부분(208동)은 3.1m 높게 설계 시공됨. 신청인의 201동은 전면도로와 6m, 측면 보행자도로와 10m 떨어져 있으므로 설계 시 일조 검토 등에 문제가 없었고, 각 세대의 프라이버시 문제는 이격거리(6m)를 감안할 때 조경 등으로 보완이 가능할 것으로 판단되어 현재 높이로 계획하게 되었으며 성남시와 인근 타 아파트 시행사와 협의를 거쳐 전면 도로를 0.6~0.8m 낮춘 바 있어, 신청인 세대는 1.5층 정도의 높이에 위치한다고 할 수 있음. 해당 동 전면에 조경 특화 계획을 수립하여 시공할 예정이며, 신청인의 불편을 감안하여 1층과의 분양가 차액 10,200,000원 정도는 지급할 의사가 있으나, 60,000,000원 배상 요구는 수용할 수 없다고 주장함.

가. 사실 관계

(1) 분양 개요

o 시행사 : 피신청인

o 계약일 : 2006. 11. 13.

o 입주 예정일 : 2009. 9

o 공급 면적 : 127.7819㎡(38평형)

o 공급 금액 : 484,500,000원(2층), 분양가 상한제 및 주택채권입찰제 적용주택

(2) 사건 진행 경과

o 2008. 5. : 수분양자들 최초 민원 제기(피신청인 판교사업단 방문)

- 아파트 골조 완료 후

o 2008. 6.~2009. 7. 수분양자들이 국토해양부, 감사원, 공정거래위원회, 국민권익위원회, 경기도 등에 민원 제기

o 2009. 3. : 신청인이 피신청인에게 민원 제기

(3) 수분양자들의 민원에 대한 각 기관 입장

(가) 국토해양부

o 민원 요지(감사원의 조사위탁 민원 : ○미경 외 2인이 신청)

- 성남 판교 A2-2BL △△아파트 201동은 입주자 모집 공고 시 201동 전면에 옹벽 설치에 대한 설명이나 표현이 없었음에도 불구하고 실제 시공은 201동 전면과 좌측면에 단지보다 2~3미터 높은 옹벽이 설치되도록 계획되어 있음.

- 민원인은 옹벽 설치로 인해 침수 우려 및 조망, 환기 등에 악영향을 미치므로 입주자 모집 공고 시 안내된 사항과 동일한 조건으로 시공 또는 지하층에 해당하는 분양가를 받고 차액을 보상해줄 것을 요구

o 회신 내용

- 신청인이 제기한 내용은 대부분 사실이지만 요구한 대로 아파트 층수를 1개층 올리는 것은 입주자 전체의 동의를 받아야 하는 사항으로 현실적으로 어려우며, 전면도로를 3.4m 낮춰달라는 요구도 기술적 어려움 및 인근 단지의 반대 및 비협조로 쉽지 않을 것으로 판단됨.

- 또한, 신청인이 주장한바 대로 다른 아파트로 변경해주거나 지하 아파트에 해당하는 분양가 만큼 받고 1층에 입주 못한 보상을 해달라는 요구는 현재로서는 법령이나 주공 자체적으로 조망에 따른 분양가 차등 적용 기준이 없어 계약자의 손해를 입증할 수 있는 판결을 통하여 손해배상이 가능할 것으로 판단됨.

(나) 감사원, 경기도

o 국토해양부 및 피신청인에게 처리 이첩

(다) 공정거래위원회

o 신청인외 1층 분양 2세대에서 민원 제기하였으나 피신청인이 1세대는 해약, 1세대는 동호수 변경하여 처리하고, 신청인이 취하하여 종결됨.

- 101호는 위약금 부담 없이 계약 해지(2009. 1.)

- 102호는 다른 세대(210동 101호)로 교환 받음(2009. 2.).

(라) 국민권익위원회

o 신청인이 분양받은 아파트가 분양광고와 달리 도로면 보다 낮게 설계되었으니 이에 대한 정당한 보상을 해달라는 신청인의 민원에 대해 피신청인에게 확인 결과 도로면을 설계보다 상향 조정하고 전면 조경을 특화하겠다고 답변을 받았으며, 이에 대해 심의 상정할 사항이 아닌 것으로 판단하여 종결(주택건축민원과)

(4) 성남 판교 A2-2BL △△아파트 층별 분양가 현황

o 1층 : 474,300,000원

o 2층 : 484,500,000원(아래층과의 차액 : 10,200,000원)

o 3층 : 494,700,000원(아래층과의 차액 : 10,200,000원)

o 기준층 : 510,000,000원

o 최상층(다락) : 525,300,000원

(5) 신청인 단지 시공 실태

o A2-2블럭 201동은 5층이며 1호 라인 및 2호 라인 각 5세대로 총 10세대임(세대별 전용면적 : 101.2㎡)

o 신청인이 분양받은 1호 라인(남향)은 남쪽 전면도로에 면해 있으나 약 3m 내외의 옹벽 설치로 1층은 전면도로 보다 낮게 시공되어 있으며 옹벽과 아파트와의 거리는 6m 정도 이격되어 있고, 신청인이 분양받은 2층은 전면도로와 같은 높이에 시공되어 있음. 2호 라인(서향)은 서쪽 측면 보행자도로와 접해 있으나 약3m 내외의 옹벽 설치로 1층은 전면도로 보다 낮게 시공되어 있으며 옹벽과 아파트와 거리는 보행자도로가 10m 떨어져 있음.

- 입주자 모집 공고 시 201동 전면에 옹벽 설치에 대한 설명이나 표현이 없었음에도 불구하고 실제 시공은 201동 전면과 좌측 면에 단지보다 2~3미터 높은 옹벽이 설치되도록 계획되어 있음.

- 이와 관련 피신청인은 단지 설계 시 201동 전면 및 측면에 옹벽이 설치되더라도 일조 등에 문제가 없었고, 각 세대의 프라이버시 문제는 이격거리(6m)를 감안할 때 조경 특화 등으로 보완이 가능할 것으로 판단되어 현재 높이로 계획하게 되었으며, 성남시와 인근 타 아파트 시행사와 협의를 거쳐 전면 도로를 0.6~0.8m 낮춘 바 있다고 주장함.

(6) 관련 판례

o 대전고등법원 2007. 3. 15.선고 2006나7455【손해배상(기)】

- 손해배상책임의 범위 : 불법행위로 인한 재산상 손해는 가해행위로 인한 재산상의 불이익, 즉 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 있은 후의 재산상태의 차이를 말하는바, 따라서 이 사건에서 원고들이 피고의 기망행위로 인하여 입은 재산상의 손해는 원고들의 주장처럼 이 사건 토지에 공원이 조성되었을 경우와 주차장 및 공공청사 부지로 이용될 경우 사이에 원고들 각 세대 시가의 차액이 아니라, 원고들이 지급한 매수대금(공급금액)과 기망행위에 의하여 이 사건 공급계약을 체결하던 당시를 기준으로 이 사건 토지가 실제 현황처럼 주차장 및 공공청사 부지로 이용될 것으로 알려진 경우 원고들 각 세대의 정상 시가 사이의 차액이라고 할 것이다.

나. 책임 유무 및 범위

신청인은 도로 지면 보다 낮은 아파트 시공으로 인해 분양받은 2층 아파트가 1층 높이에 위치하게 되어 조망 및 사생활 침해를 받게 되었으므로 시세 차액 60,000,000원의 배상을 요구하나 피신청인은 아파트 단지가 서쪽과 동쪽의 고저차가 6.5m에 이르러 단지를 높은 곳과 낮은 곳의 중간 높이로 설계한 결과 서쪽에 위치한 신청인이 분양받은 201동 1호 라인은 단지 앞을 지나는 전면도로보다 약 3m 정도 낮게, 2호 라인은 측면 보행자도로 보다 약3~4m 낮게 시공되어서 향후 일반 옹벽으로 시공된 아파트 전면을 조경특화를 통해 경관을 개선하겠다고 주장한다. 그러나 피신청인은 분양 당시 분양안내서 등에서 조성될 아파트 단지의 현황에 대해서 신청인을 포함한 수분양자들에게 정확한 정보를 제공하지 않았고, 신청인이 분양 받은 201동의 경우 단지 앞에 옹벽이 설치되므로 전면도로 등 주변 지면보다 낮게 건축되어 당초 분양받은 2층이 실제로는 1층이 갖는 조망 등을 가지게 되었으므로 피신청인에게 신청인의 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다. 피신청인이 부담하여야 할 손해배상액은 이 사건 아파트가 추첨에 의하여 분양되었고, 아직 입주가 이루어지지 않아 시세 차익을 산정할 수 없는 점 등을 고려하면 신청인이 요구하는 시세 차익이 아니라 아파트 분양공고 상의 1층과 2층의 분양가 차액으로 정함이 상당하다(대전고등법원 2007. 3. 15.선고 2006나7455 참조). 따라서 피신청인은 신청인에게 분양공고 상의 1층과 2층의 분양가 차액인 10,200,000원을 손해배상금으로 지급하는 것이 상당하다.

다. 결론

피신청인은 2009. 8. 31.까지 신청인에게 금 10,200,000원을 지급함이 상당하다.

피신청인은 2009. 8. 31.까지 신청인에게 금 10,200,000원을 지급한다.